Mietrecht: Streit über die Mietkaution

Eine Mietkaution ist mittlerweile überall üblich. Und das, obwohl es eigentlich keine gesetzliche Pflicht zur Zahlung einer Mietkaution gibt. Allerdings können die Vertragsparteien untereinander vereinbaren, dass der neue Mieter eine Sicherheit für Mietrückstände oder Schäden an der Mietsache leistet. In § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) steht dazu:

„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“

Damit legt das Gesetz auch die maximale Höhe der sogenannten Mietkaution fest. In Fällen, in denen der Mieter mehr als die drei Monatskaltmieten bezahlt hat, kann die Differenz zurückverlangt werden.

Auch der zweite wichtige Streitgrund in Bezug auf die Mietkaution wird in § 551 BGB geklärt. Häufig wird sich darüber gestritten, wie die Mietsicherheit angelegt werden soll. Hier besagt Absatz 3:

„Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.“

Zwar können die Vertragsparteien eine andere Anlageform wählen, der Klassiker bleibt aber das Sparbuch. Wichtig ist bei der Anlage der Mietsicherheit, dass das Geld nicht auf ein Privatkonto des Vermieters überwiesen wird. Im Falle einer Insolvenz des Vermieters landet die Mietsicherheit in der Insolvenzmasse und ist für den Mieter nur schwer wiederzuerlangen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses stellt sich die Frage, wann und wie die Mietsicherheit an den Mieter zurückgezahlt wird. In der Regel hat der Vermieter keine Ansprüche mehr aus dem Mietvertrag, so dass er die Kaution vollständig zurückgeben muss. Dabei muss dem Vermieter ein angemessener Zeitraum zugestanden werden, schließlich muss er kontrollieren, ob die besagten Ansprüche aus dem Mietverhältnis vorliegen. Hier ist auf den Einzelfall abzustellen, da es zum Beispiel sein kann, dass eine fehlende Betriebskostenabrechnung noch auf sich warten lässt. Aus einem solchen Grund darf der Vermieter aber nicht die gesamte Sicherheit zurückhalten.

Übrigens: Der Anspruch auf Erhalt der Kaution verjährt drei Jahre nach Ende des Jahres der Mietauflösung. Der (ehemalige) Mieter sollte die Kaution also nicht vergessen.